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        餐饮店急转,是“馅饼”还是“陷阱”?

        Date:2019-11-16 09:46:31

        前几天有个想开店的朋友问我,说看了一个急转的店面,地段不错,人流量挺大的,要不要接手。


        其实这种问题很难回答,因为问题范围太大,表述不精准,根本没法回答。我之前写过一篇文章《如何精准表述问题》讲了怎样才能把问题精准的提出来。


        虽然这个问题我不能直接给他答案,但是关于店面急转我还是有话要说。


        大部分人开店都是靠租房子来解决店面问题的。那么,租房的时候就要多留个心眼了。


        如果你是从房东手中直接租房的,要注意订立好租房合同; 如果你是接手转租店的,就要多多调查。 


        翻开报刊分类小广告,或者网上随便搜索店铺转让,就会发现许多转让的店面:咖啡店、早餐店、餐厅、小花店,甚至是培训班。转店的理由无非是准备出国、搬家、身体不佳等,且转让的费用乍听之下也相当划算,这怎能不令创业族怦然心动?


        但你可曾想过,怎么会有这么巧的事?打十遍电话就有一大半的人说同样的理由。这背后是否也隐藏着不为人知的陷阱?其实只要你花点心思去研究,答案是很容易找到的。


        1 店铺急转的不为人知的原因 

         

        转让一家店,不管店主理由说的有多好,一定要有自己的独立判断,店铺转让的原因,说来说去,无外乎以下几种:


        (1)开店的人头脑发热,以为餐饮很赚钱,店开了以后才发现事与愿违,所以就想及时止损。


        (2)店开了招不到人,招来了人留不住,实在没办法,老板就不想干了。


        (3)老板经营的项目不合适,不赚钱。


        (4)老板做的这个项目开始没落了,想脱手准备做其他项目。


        (5)位置可以,但是租金太高,开店等于给房东打了工。


        (6)位置太偏,没有客流,所以生意很差。


        (7)房屋不允许做餐饮,办理不了证件。


        (8)房东恶意涨租金,或者因为其他原因想撵走租赁者。


        (9)房屋要面临拆迁。


        (10)周边要施工,修路或者修地铁,或者周边主要客群要减少,比如学校搬迁等。


        如果是前五种原因,那就说明这个地方本身不存在太大问题,这个时候需要思考的就是这个老板做不好的原因是啥,自己有没有能力规避这些问题,能不能做到更好。 如果可以,接下来就可以考虑是否接手,怎样接手的问题了。


        如果自己观察论证后发现原因是后五种,那么这个地方可能就不值得考虑了。


        很多初入行的创业者因为没经验,往往会被这样的地方坑。尤其是当你看到位置又好价格又低的有违常理的地方时,一定要多想想,这到底是馅饼还是陷阱?


        2 接收转租店时应该注意的问题  


        如果你看准了一个地方,准备要转租,那么这个时候还要小心谨慎地论证以下这些问题: 


        01 确认谈判对象的身份        

                        

        确认谈判对象的身份,也就是现任店主的身份。


        有时候我们想当然,看到有个人出来和你谈就认为他是老板,很多欺诈就是在这里产生的。


        其实这个问题是比较容易解决的,可以用三个方法去确认这个事情:


        一是问问周边商铺这个店老板是谁;


        二是看他的租房合同;


        三是看他的营业执照上的人代表是不是和你谈判的这个人。这个身份没有确定的话,谈判没有必要开始,也绝不能开始。


        02 弄清房屋产权        

                        

        产权就是房屋的归属权。


        你要先搞清楚和你谈的这个人是不是房东,有没有房屋的产权证明。如果是二房东的话,一定要清楚他把商铺出租或转让给你有没有经过原房东的同意,一定要防止日后因为这个事情扯皮。而且,签署合同最好是和房东签,不能直接和二房东签。


        03 弄清门面是否会拆迁 

                               

        弄清门面是否会拆迁,周围会不会有大的变动,如道路改造等。


        有的店铺刚刚接手,还没有装修完,就面临拆迁,到时候,你就只能打掉牙齿往肚子里咽了。


        04 弄清前任租赁户债务         

                       

        首先是供应商的货款,现在很多生意都是先拿货再结算的,如果你前任店主欠了供应商的货款的话,即使你和他的协议里面写清楚债务与你无关,他们也许会天天来堵你的店,那你就损失大了!而且律师说这种事情法律一般是支持供应商的,搞不好你还要吃哑巴亏!


        其次是水电、煤气等费用有没有结清,这些东西花点时间是蛮好打听清楚的!


        所以,一定要与房东确认租期,水电、电话等日常设备须清转让店主协助更新;“盘”加盟店还要注意契约是否允许转让他人。


        05 房屋租金等情况    

                           

        房屋的租金、交租方式、押金、免租期、租金递增情况这些,必须找到原房东,由房东、转租方和你,三方互相协商,把出租方的权利转到你头上,而将出租方与房东的一切债权债务做一了断,这样才能避免欺诈。


        不能听转租方给你许诺,最后房东不承认了,只能再互相扯皮了。


        06 资产清单及权利      

                          

        决定要签约时,一定要见清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等,再与房东、转让者一起签订转让协议,将资产清单、售让权利范围写清楚。


        3 还有哪些隐患要考虑?  


        除了以上这些,还有一些小细节在接店时应该注意一下,以防患于未然:


        01 房东个人品质和素养怎么样  

                         

        在和房东交谈的过程中,要观察和了解房东这个人怎么样,是不是个讲理的人,是不是那种唯利是图的人,是不是那种难缠的人。因为最终你要和和这个人打交道,必须得对对方的情况有所了解,很多事情要防患于未然。


        举一个例子:我有一个朋友开了一家店,因为位置比较好,所以生意比较好。他一个朋友看到了眼红,私下里就去找了房东,给房东塞了几千块钱,然后房东就找各种理由不让他干了。等他搬走的时候发现他自己朋友去那接着做他原来的生意了,为此他和朋友彻底分道扬镳了。不过他朋友也是好景不长,没干多久又被房东给赶走了,因为有人出了比他更多的钱。


        所以,遇到了这样的房东,再好的位置也不要去动,能避开多远就避开多远。


        02 侧面打探房东本人及亲属有没有做餐饮的


        前边我也说过一个例子,我一个客户,因为房东看到他生意好自己想干,于是就不让他干了。这种情况在餐饮里很多,等你辛辛苦苦把店养起来了,最后被房东给截胡了,这样的事情时有发生。


        所以在考察店铺的时候我们有必要多一个心眼,了解一下房东是做啥的,他自己或者他亲戚里有没有在做餐饮或者准备做餐饮的,防止自己到最后成了给人养店的炮灰。


        如果存在这样的隐患,但是自己又不想放弃这地方,那就要实现在合同里把后续的一些问题都约定清楚,以防后患。


        03 物业及周边居民关系是否好处理      

                  

        物业和周边居民的关系是否好处理,这也是一个关键点。


        因为我们开店做生意,周边这些人不仅是我们的顾客,又是我们的邻居,关系处理不好的话,势必会对生意造成不良的影响。


        举一个例子:我们之前接过一家在社区底商的店,位置不错,而且没有转让费。我们四处打听包括和房东聊了以后了解了之前的大概情况。之前在这做的一个年轻人,因为脾气比较爆,和物业以及楼上住户的关系处理的非常糟糕,物业整天找事情,楼上的住户整天投诉,工商局药监局隔三差五来店里检查,最后小伙子扛不住了,就跑路了,店也不要了。


        我们当时分析了情况,觉得关键在于周边的关系,所以就去主动找了物业,给人买了烟,请吃饭,物业这块基本上没啥问题了,并且还答应帮我们和楼上住户沟通??登拔颐歉ド系娜硕挤⒘说昀锏拿夥哑烦⑷陀呕萑?,结果问题就很好的解决了。


        总结一下,在接手转让店铺的时候,要多留一点心,少一点天上掉馅饼的占便宜心态,多一点思考,排除陷阱和套路,不管别人急转不急转了,自己一定要谨记: 心急吃不了热豆腐,多一点耐心,给自己更多安全放心。


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