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        “旺鋪”變“忘鋪”,百萬打水漂澳博体育app下载,餐飲選址的坑防不勝防!

        Date:2019-07-08 13:44:10

        都說餐飲創業就是一部踩坑史,步步驚心??此瓶鋸?澳博体育app下载,卻是餐飲人的真實寫照。這不澳博体育app下载,開店第一步——選址,就已充滿腥風血雨。


        最近寧波有位周女士反映,稱自己花了100多萬購買了鎮海區佳源銀泰城的金街商鋪“牟┨逵齛pp下载?傻搅蓑灧繒r才發現,當初宣傳單上寫的“餐飲旺鋪”,實際卻沒有設置煙道和煤氣接入口,無法從事餐飲業經營澳博体育app下载。


        “餐飲旺鋪”最后成為“餐飲忘鋪”(忘記鋪設煙道和煤氣的店鋪)澳博体育app下载,上百萬打了水漂,實在可氣。


        但像周女士這樣不小心著道的餐飲人并不少澳博体育app下载。小新就為大家盤點出餐飲選址常見的七大坑,給大家提個醒:店鋪千萬個澳博体育app下载,安全第一個。選址不合適澳博体育app下载,只剩兩行淚澳博体育app下载。



        坑一、假餐館


        相關證照齊全,煙油管道等物業條件具備是餐飲經營的基本條件。開篇說的周女士案例就是碰上不具備餐飲經營條件的典型”假餐館“案例。


        避坑指南: 多走、多看、多問,一定要在簽合同前明確門店是否具備做餐飲的條件,是否能做餐飲澳博体育app下载。物業條件情況需實地了解澳博体育app下载,而經營資質問題在街邊店、社區店中尤為重要。


        此外,還需要到消防澳博体育app下载、社區街道、公安、環保局等部門咨詢,確認意向門店是否能夠建立明火廚房。


        坑二、新商場


        餐飲進mall為了蹭商場流量及其信譽的。而新商場業態尚未成熟,往往需要培養客流澳博体育app下载,新品牌進去很容易成為培養客流的犧牲品。


        小新認識一位做椰子雞的廣東老板,就是被一新商場的低房租吸引而去開店。結果,他的店反而成為商場唯一能帶人流的門店。老板說“開店兩年,之前的門店裝修費用還未回本?澳博体育app下载!?/p>



        避坑指南: 不管招商人員說的天花亂墜澳博体育app下载,你都要穩住。就算他說有很多大牌已進駐澳博体育app下载,你也得明白背后可能的潛規則,大牌是低價進駐澳博体育app下载,而你是高價入坑填補。


        就算是低房租的誘惑,你也得考慮投入產出比澳博体育app下载,包括裝修澳博体育app下载、促銷活動等,可別像前面那位老兄一樣白忙活兩年甚至更久。


        坑三、被拆遷


        自去年4月以來澳博体育app下载,廣州市城管部門在“還綠于民”措施出臺后澳博体育app下载,廣州的“農莊餐廳”就處于水深火熱之中。大量存在違建行為的“農莊”被列入其執法目標當中。到今年5月底,廣州市內因拆違建行動被拆除或勒令停業的“農莊”已經超過半數澳博体育app下载。


        這些被拆除或勒令停業的“農莊”不僅失去經營已久的門店還拿不到任何賠償,可謂一朝回到解放前。所以,“被拆遷”算是餐飲人最無奈的坑。面臨往往“一周內責令撤離”的命令,餐飲人能做的只有在選址環節就理智避開。


        避坑指南: 選址前,一定要做好政策方面的調研工作,包括門店周邊商戶和政府規劃局等部門了解情況澳博体育app下载,探明房屋性質,搞清地域政策規劃。


        坑四澳博体育app下载、假流量


        北京鮮榨果汁品牌“水果先生”曾經在公益西橋有過一家分店,緊挨華聯超市,早晚人流量高達6000人,但開店后發現生意并不好:經過的客流很多,但停下來的很少。經過分析后發現,這些客流目標明確,全是去超市購物的,很少會停下享受一杯純果汁。


        由此可見,對于線下流量澳博体育app下载,大家得有一個認知:高人流不等于高客流。 人流量大的門店卻不掙錢,可能是因為人流的“質量”不高,有需求的目標客群占比太少澳博体育app下载。



        避坑指南: 實地調研門店周邊環境是了解用戶需求及消費能力的最有效方式。建議客流調研時間分早、中澳博体育app下载澳博体育app下载、晚就餐高峰期澳博体育app下载,雨天、晴天,周五周六日及周一澳博体育app下载。除了人流數量外,還需觀察人流動線方向。門店若處于人流動線的上方位,你就有機會截住更多客流澳博体育app下载。


        此外,還可以通過周邊停車位數量、餐廳數量澳博体育app下载、餐廳品類及其消費水平、企業數量、企業性質(是國企還是外企)等維度了解周邊人流的需求和消費力。


        蹲守攢數據,業內還總結出一套簡單粗暴的總結——“長寬高厚”:


        街道長度澳博体育app下载,直接決定街道的流量;


        街道寬度,判斷主街道的重要指標;


        小區厚度,周邊人群體量,根據小區新舊、性質以及大體的年齡分布粗略估算消費能力;


        樓層高度,樓夠高,人才夠多澳博体育app下载。


        坑五、二房東


        說起二房東,很多餐飲人都是一把辛酸淚。二房東甚至經手更多的三房東、四房東,有巨大的不確定性。例如二房東簽的十年租約,若你不幸地處于其第8年階段,二房東很可能為了最后兩年再撈一筆,直接給你開出天價房租。


        避坑指南: 能找一房東的就不找二房東。不管是和誰簽訂合同澳博体育app下载,都要請房東拿出有效的產權證,根據產權證,對房屋的建筑面積澳博体育app下载、結構等情況進行檢查。


        明確二房東的租賃日期,最好請房東到場或提供轉租的書面同意。簽合同時就應該對金額設定清楚,包括租房費用每年遞增多少,租金多久之內不能漲等細則。


        坑六、轉讓店


        轉讓的店鋪坑很多,往往是處處“埋雷”。其中也包括不具備經營的物業條件澳博体育app下载、面臨拆遷危險的坑,但小新在這里主要談轉讓店可能遺留的歷史問題。


        比如轉讓店若有違紀違法記錄,拖欠工商管理費、逃稅等澳博体育app下载,就有可能面臨營業執照作廢澳博体育app下载、罰款等處罰。再比如澳博体育app下载,轉讓店老板拖欠老員工工資、供應商款項等澳博体育app下载。若你不幸接過店,很可能就會背上債務的鍋。


        避坑指南: 調查清楚對方轉讓門店的真實原因以及債務情況,分清責任,避免后面發生糾紛。比如欠缺的水費、煤氣費等,請轉讓者交完剩余款項澳博体育app下载,并將交費收據復印留存。



        坑七澳博体育app下载、混亂業態


        如今澳博体育app下载,商場為了吸引更多人流澳博体育app下载,紛紛加重餐飲業態比例,導致餐飲同質化競爭嚴重澳博体育app下载。若是業態分布不作合理規劃的話,可能會進一步加劇競爭的慘烈。


        比如某寫字樓下的美食城,原有一家蘭州拉面和山西面館相鄰,各自擁有較穩定的客流。后來招商引入了重慶小面和創新面食品牌澳博体育app下载。四家面食檔口在50米范圍內近身肉搏,兩個原住品牌的客流直接斷崖式下跌。


        避坑指南     選址時就要調研所處商場的業態布局,看品牌品類和布局,由 此可以推斷該商場的管理能力澳博体育app下载。另外,簽合同時最好能跟招商部門加注排他協議澳博体育app下载。


        選址的最終目的就是讓顧客通過選的址更方便地觸達自己的品牌澳博体育app下载。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克開發總監選址專家陳鋒,從業16年總結出來好鋪位的四個基本原則給各位老板做參考:


        1.可見: 上看下看左看右看,很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置,那么在選擇的時候澳博体育app下载,盡量選擇遠看能看見門店logo,或者到電梯口一掃就能看見,盡量避免舉目難望到的位置澳博体育app下载。


        2.可達: 最好路線是很容易就可以到達。路途更短、耗費時間更短、停車更方便、路過方便停留等澳博体育app下载。這些都是考慮的要素澳博体育app下载。若非可達的店址澳博体育app下载澳博体育app下载,客群很容易會被其他店攔截。


        3.可用: 物業條件一定要可用。比如排煙燃氣設備有沒有,排污管道是否合適,用電量能否達到要求等等。如果不符合要求,可能面臨關店局面,就算能改造也是一筆費用。


        4.可得: 一定要符合政府的相關法規。比如房屋性質是否違建建筑,是否可以申請營業執照等澳博体育app下载。


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